绿色建筑评级体系的发展策略
黄宇鹏
（上海瑞安房地产发展有限公司 上海 200021）
摘要：一个成功的绿色建筑评级体系，不仅需要完善严谨的技术体系为基础，更是要有以市场需求为导向的发展策略。美国绿色建筑评级体系LEED (Leadership in Energy and Environmental Design)从创始之初首先抓住了绿色办公建筑市场发展的需求，之后又把握住零售、商业等多个细分市场的发展契机，成功地发展了LEED绿色建筑评级体系的品牌。本文回顾并分析了LEED 产品体系从创始到成熟过程的发展策略，主要从以下几个方面来阐述：1、美国绿色建筑委员会与LEED 的发展简史；2、LEED 的使命、远景及其“市场转型”策略；3、美国绿色建筑协会的运作体系；4、LEED 体系结构及其认证实施的支持机制；5、资本市场的渗透－LEED体系的未来发展。
关键字：美国绿色建筑协会，LEED，绿色建筑评级体系，市场发展策略
一、美国绿色建筑及美国绿色建筑协会（USGBC）的发展
美国早期的“绿色”建筑始于1973年阿以战争爆发而引起的阿拉伯石油禁运能源危机。在这次能源危机当中，能源成本受到了越来越多的关注，开始出现一些采取可持续发展措施的办公楼，采取的绿色设计包括调整建筑物朝向以避免东西向的太阳辐射、双层反射玻璃、以及节能的内部灯光系统等。美国许多私人建筑业务并没有太多受到1970年代环保运动的影响，而是在1980年**始开始起步的。80年代初期，整个建筑行业才开始向建筑节能转型。90 年代，许多民间组织兴起，尤其是1993 年美国绿色建筑协会（USGBC）的成立开始把绿色建筑带向了一个更复杂的层面，以及更重要的是，清晰地指出房地产行业应该推行绿色建筑。
从1993年成立至今，美国绿色建筑协会就一直扮演着一个非常重要的角色：为美国
建筑行业提供一个可以充分交流和讨论的平台和**，从而逐渐集合了整个行业的力量。USGBC的会员都是来自于行业中各种类型公司的领袖企业，包括：建筑设计事务所、开发商、物业公司、房屋中介、施工承包单位、环保团体、工程公司、财务和保险公司、政府部门、市政公司、设备制造商、规划师、专业团体、大学和技术研究机构、出版机构等等。USGBC的会员们共同开发出行业标准、设计规范、方针政策、以及各种研讨会和教育工具，以支持整个行业采用各种可持续发展的设计和建造方法。作为全美国唯一一个在环保建方面代表整个建筑行业的全国性机构，USGBC独特的视角和集体的力量改变了各种传统的建筑设计、施工和保养方法。
二、LEED发展简史
美国绿色建筑协会成立之后不久，就意识到对于可持续发展建筑这个行业，首要问题就是要有一个可以定义并量度“绿色建筑”各种指标的体系。于是，USGBC开始研究当时的各种绿色建筑量度和分级体系，最终决定美国的建筑市场非常需要一个有针对性的绿色建筑量度工具。
1994年秋，USGBC起草了名为“能源与环境设计领袖” （Leadership in Energy andEnvironmental Design，简称LEED）的绿色建筑分级评估体系。经过进一步的深化之后，1998年8月份LEED 1.0版本的试验性计划（Pilot Program）正式推出。到2000年3月，共有12个项目完成了申请过程并被认可为“LEED认证试验性项目”。
在LEED 1.0 版本成功的基础上，1999 年USGBC 在纽约的Pocantico 召开了一次专家审查会议，在这次会议上讨论并形成了LEED 2.0版本。经过广泛而全面的修正之后，USGBC的成员们对LEED 2.0版本的草稿进行了全面审阅和最后的批准投票。2000年3月，LEED 2.0版本正式发布。此时，美国能源部建筑科技办公室向USGBC提供了启动资金，资助LEED 2.0试验性计划、LEED参考指南的编写，以及最初的LEED培训课程。在这项资助下，LEED巩固了实施的基础，并得以进一步全面发展。
三、LEED的使命、远景及其“市场转型”策略
LEED 的使命（Mission）是通过创造和实施广为认可的标准、工具和建筑物性能表现评估标准，从而鼓励并加快全球对于可持续发展的绿色建筑的建造与开发技术的采用。LEED 的远景（Vision），概要而言，就是要在整个建筑行业实现“市场转型”（MarketTransformation）。美国绿色建筑协会认为，设计、建造和营运我们已经建成的建筑环境，以达到与自然环境和谐共处，是一个可以做到并且必须实现的目标。USGBC的承诺，是通过开发和实施LEED 绿色建筑分级评估体系，来实现建筑和房地产市场的转型，让所
有的场所最终都成为绿色建筑。
目前，各种建筑的“绿色”程度千差万别。在以下两张图中可以看出美国绿色建筑协
会如何进行LEED 的市场定位以推动“市场转型”这一策略。在美国的建筑市场中，绝大多数都采用了略微高于先行建筑规范的技术措施，当然也有5％的项目违反了有关条例的规定，没有达到标准。图中的另一个极端的5％，则是非常热衷绿色建筑应用创新的先行者们，他们大胆采用各种先进的技术应用，但同时也承担了相当大的技术和财务风险。
LEED 针对的是愿意领先于市场、相对较早地采用绿色建筑技术应用的项目群体。LEED 认证作为一个权威的第三方评估和认证结果，对于提高这些绿色建筑在当地市场的声誉，以及取得优质的物业估值非常有帮助。尽管那些极端热衷绿色建筑应用创新的先行者并非LEED 评估标准的目标群体，但是在LEED 当中仍然提供了一个机制来鼓励使用创新的绿色建筑技术。这些创新的技术为LEED 未来鼓励采用的措施提供了参考，同样地，随着LEED 不断地把绿色建筑应用推入建筑市场的主流，整个行业逐渐进步提高，要取得LEED 认证的建筑物的性能表现水平要求也将相应提升，以满足LEED 所针对的市场群体，即绿色建筑技术的早期应用者。
要使得“市场转型”策略取得成功，非常重要的一点就是理解什么因素可以推动市场的改变。实际上，我们可以从现实中与普罗大众息息相关的各种经济、社会和环境的变化和影响来进行分析，很多机构的研究报告没有注意到，研究成果（Research）要经过媒体（The Media）的宣传才能最终成为大众的观点（Public Opinion）。只有当人们感觉到各种研究报告的成果是与其日常生活息息相关，并且媒体也在研究成果的报道方面推波助澜时，这些研究报告才可以真正的对市场产生影响和改变。
一般而言，人们往往在以下四个方面有与众不同的做法：
1、改变所购买的商品；
2、选择**储蓄的投资目标；
3、投票选举出支持他们利益目标的行政机构；
4、选择理想的工作场所
因此，LEED评估体系除了宣传绿色建筑各种潜在好处，更重要的是告诉消费者：购
买绿色建筑将更加物有所值，更能获得相对于其他产品更高的投资回报。消费者的购买决策使得绿色建筑的实际价值得以提升，从而与其他产品区别开来。这样就构成了一个良性循环，从而推动市场转型：
对于美国的各级政府机构而言，投资绿色建筑，并且推出各种可以促进绿色建筑市场发展的政策工具，将可以在选民们心目中树立其关注环境和生态的良好形象。LEED 则提供了一个非常好的政策工具。事实上，从LEED 推出至今，政府机构们一直都大力推行并采用LEED认证标准，并为之配套了各种税收优惠政策。
四、LEED产品架构和USGBC的运作体系
针对不同的建筑类型和业态，LEED产品家族从一开始仅有面向新建筑和楼宇改造工程的LEED-NC，逐渐发展为6种彼此关联但又有不同侧重的评估体系。
横向市场产品（Horizontal Market Products）是指6种LEED的核心产品，覆盖了不同
的建筑类型以及建筑物生命周期中的不同阶段，从而满足建筑市场细分的不同需求。这6个中核心的横向市场产品是美国绿色建筑协会的主要精力所在和主要的预算支出项目。每一种横向市场产品的开发，都必须考虑实际应用的情况和细分市场的特殊需要，并尽量在两者之间取得平衡，以确保每一个产品品牌的独特性，同时又在不同的LEED产品中秉承同样严格和一致的评估标准。每一种LEED横向市场产品都由其各自的产品专业委员会自行开发，但同时也必须与各个专业技术咨询小组（Technical Advisory Groups）保持紧密合作，以确保评估要求的一致性和连贯性。所有横向市场产品的开发都必须经过LEED指导委员会（LEED Steering Committee）的最终审阅和批准。每一项产品推出之前，都必须面向所有USGBC的会员公开进行项目试验和最终投票，通过之后才可以正式实施。
纵向市场产品（Vertical Market Products）则主要是考虑到不同的建筑类型由于其本身的某些技术特点，需要特别地在某一个绿色建筑评估体系中予以特别的对待和处理。在这些特殊的情形下，《LEED应用指南》（LEED Application Guides）会解释如何就某些技术环节如何恰当地应用LEED推荐的节能环保措施，或者某些特别情况应如何进行特殊解释，从而协助项目团队更好地实施项目并最终取得LEED认证。同样地，所有纵向市场产品的开发也都必须经过LEED指导委员会（LEED Steering Committee）的最终审阅和批准。每一项产品推出之前，都必须面向所有USGBC的会员公开进行项目试验和最终投票，通过之后才可以正式实施。
理解了LEED产品家族的构成，就可以预见到美国绿色建筑协会的运作体系了。整个USGBC实质是由各个LEED委员会共同构成的，而各个LEED委员会的成员都是来自USGBC会员企业的代表。因此，USGBC会员企业的专业性以及对于这项工作的热忱与付出，是整个LEED体系得以成功运作的关键所在。
总体而言，LEED指导委员会（LEED Steering Committee）和LEED管理常务委员会（LEED ManagementSub-Committee）在整个架构中处于核心地位。在LEED指导委员会下面，是各个LEED横向市场产品（Horizontal Market Products）的专业委员会，这些产品专业委员会同时也负责其自身产品的应用指南（Application Guides）的开发。同时，为了确保有关评估要求在不同LEED产品中的一致性和连贯性，LEED指导委员会之下也成立了一个专业技术咨询委员会（Technical Scientific Advisory Committee），这个委员会下按照LEED评估系统的5个方面，分为5个专业技术咨询小组（Technical Advisory Groups，简称TAG），主要协助编写各得分点的释疑和LEED体系的技术改进。
总体而言，LEED绿色建筑分级评估体系是一个民间自愿的、基于共识的、市场推动
的建筑评估系统。LEED所建议的节能和环保原则及相关措施，都是基于目前市场上成熟
的技术应用，同时也尽量在依靠传统实践与提倡新兴概念之间取得一个良好的平衡。LEED是从建筑物的整体角度来评估各种环保性能，从而为构成所谓“绿色建筑”的各种因素给予了明确的衡量标准。
LEED评估体系的开发是由USGBC所领导的，代表了整个建筑行业中不同的声音，同时也是开放的，接受公众的监督和审查。
LEED评估体系，一般而言，主要从5个方面来考察绿色建筑：
- 场地选址（Sustainable Sites）；
- 水资源利用效率（Water Efficiency）；
- 能源利用效率及大气环境保护（Energy and Atmosphere）；
- 材料及资源的有效利用（Materials and Resources）；
- 室内环境质量（Indoor Environmental Quality）。
在这5方面考量的基础上，LEED特别增加一些奖励分（Bonus Credits），规为一类，名为“设计流程创新”（ Innovation & Design Process），目的是鼓励创新，同时也弥补上述各方面的疏漏。
LEED是以性能表现为评估标准，即每个得分点的获得乃是取决于建筑物在某方面的性能表现，而与达到这个表现背后所采用的技术无关。例如，在LEED-NC中，如果建筑物中所采用的可再生能源达到建筑物总体电力能耗的5％，则可以得到1分。之于这5％是采用太阳能还是生物能、风能、潮汐能，由实施者自行决定。
一个申请项目如果满足了所有评估前提条件的要求，那么LEED的评估结果则按照评估要点和创新分的满足情况，分为以下四个级别：- 认证级：满足至少40％的评估要点要求；
- 银级：满足至少50％的评估要点要求；
- 金级：满足至少60％的评估要点要求；
- 白金级：满足至少80％的评估要点要求。
根据评估的分数，来决定不同的认证级别，该结果也恰当地反映出建筑物的性能表现的级别。整个LEED评估体系的设计是力求在覆盖范围广，同时实施为非常简单易行。这也是其获得美国市场，乃至国际社会认可的关键原因之一。
六、资本市场的渗透－LEED体系的未来发展
LEED绿色建筑评估体系是一个真正意义上以需求为导向、以市场为驱动的绿色建筑评估系统。LEED体系的成功，其技术方面的先进性和完整性固然重要，但其巨大的市场影响力而是源自于USGBC为LEED体系所建立的市场推动机制。而这正是目前中国的绿色建筑体系发展当中最需要借鉴的部分。
具体而言，LEED评估体系的发展，是从办公楼开始起步的，LEED-NC 1.0版本的目标客户就是自行兴建办公楼的各大商业机构和公共机构，针对他们的节能需求而开发的第一代LEED产品。应该说，能够有实力自行投资并兴建办公楼宇的商业机构或者公共机构，其机构规模已经达到一定程度，对于可持续发展、绿色建筑等理念也能够接受。这些客户以及这些项目，相对而言能够承担起在绿色建筑、可持续发展设计和环保施工等方面比较高的初期投资。另外，有了这些大型机构的支持和示范作用，LEED 1.0的市场推广也将相对容易达到宣传的目的。
随着LEED发展到NC 2.0，美国绿色建筑协会开始从办公楼向其他建筑物类型拓展。然而，不同的建筑类型由于其本身的某些技术特点，需要特别的在绿色建筑评估体系中予以特别的对待和处理。因此，美国绿色建筑协会推出了在不同建筑类型中如何应用LEED-N评估体系的《LEED应用指南》（LEED Application Guides），包括有：零售商业应用指南（LEED-NC for Retail）、校园建筑应用指南（LEED-NC Multiple Buildings andOn-Campus Building Projects）、小型旅馆（4层以下）应用指南（LEED-NC Application Guidefor Lodging）、医疗设施应用指南（LEED-NC for Healthcare）、实验室建筑应用指南（LEED-NC for Laboratories）和中小学建筑应用指南（LEED-NC for Schools）。由此，LEED开始进入到零售、教育机构（学校）、旅游（酒店旅馆）、医疗设施等领域。其实这些应用指南的推出，是美国绿色建筑协会一个所谓摸着石头过河的策略。如果未经实践试验就贸然推出一个针对校园建筑的LEED评估产品，结果却没有得到行业支持，那么失败的后果会更加打击整个LEED产品系列的发展。如果这些所谓应用指南能够得到行业的接受和支持，那么就可以逐步发展壮大为一个分支，并最终独立成为一个成熟的LEED产品。例如，目前USGBC就即将推出一个新产品LEED for School，而它其实就是基于“校园建筑应用指南”和“中小学建筑应用指南”的不断实践、改善而孵化出来的。尤其值得一提的是，美国绿色建筑协会没有错过建筑市场中两个重要的细分市场：已建成建筑（Existing Building）和零售建筑（Retail）。已建成建筑真正占据了建筑市场中的大多数份额，而零售建筑则是经济增长、消费增强、零售业快速发展的一个直接反映。针对已建成建筑，有LEED-EB；针对零售市场，有LEED-CI和LEED-CS。USGBC的策略布局应该说是相当成功，既呼应了市场的需要，又没有错过市场发展的时机，让LEED产品继续广为应用。
在推广LEED在不同行业中应用的同时，美国绿色建筑协会也在不断完善其自身的管理流程，以及各种为LEED认证所配套的支撑系统。这一点，在“
我们借鉴的是，良好的、简单易行的绿色建筑认证管理系统，是绿色建筑评估体系最终是否能够被行业接受的一个基本条件之一。
尽管美国绿色建筑协会和它的LEED评估体系占据了美国建筑市场的主导地位，但它
仍然不能组织其他类似的环保建筑机构和绿色建筑评价产品的发展。很明显，其他的几个机构抓住了住宅市场和城镇规划中主流评估体系的空缺机会，迅猛发展起来。然而，美国绿色建筑协会并没有闭关自守，而是主动联合其他机构，共同研发和推广LEED forHome以及LEED for Neighborhood Development。从这里我们可以深刻感受到USGBC领导层的智慧。联合开发这两套面向住宅和城镇规划的绿色建筑评估产品，远比各自开发并在市场上争斗，来得更有意义，也更加能够实现多赢的局面。这不仅对于产品的发展有利、对于整个建筑行业有利、对于各家机构更加有利。而且，美国绿色建筑协会因为已经拥有LEED的品牌和网络，毫无疑问在LEED-H和LEED-ND两个产品的开发中仍然是处于领导的地位。
所以，从以上整个叙述中，我们可以清晰地分析出USGBC所采用的发展策略：响应
市场需求、渗透多个行业、完善管理体系、主动开放合作。这些策略和后续的成功实施，奠定了LEED评估体系今天的市场地位。
目前，美国绿色建筑评估的发展已经从建筑技术领域更进一步影响到资产估值、风险评估、保险价值、市值预测等相关行业。概括而言，绿色建筑在以下方面可以提供增加值：
- 提高楼宇的出租率；
- 降低租户流失率；
- 节约建筑物的营运和维修成本；
- 节约能耗，减少温室气体排放；
- 获得政府或者其他机构对于环保措施的资助；
- 提高员工的生产效率，减少可能的环境危害；
- 降低租户重新装修的成本；
绿色建筑的这些好处，从资本市场角度来说，建筑物的资产价值可以得到更高的估值，大厦的租金相对要高于其他传统建筑，建筑物生命周期的成本也将大幅度降低，从而使得投资回报率提高了。未来，美国绿色建筑市场还将进一步渗透和影响以下领域：
- 房地产行业、金融行业对于绿色建筑的估值方
- 各种建筑规范、规划条例也应该针对如何提升绿色建筑的价值做出相应的调整和
修改；
- 会计准则中对于绿色建筑的价值如何反映出来也应该有所考虑，等等。
这些渗透和影响，无疑更是从资本市场角度，为绿色建筑的卓越价值做了最好的注释，也正式非常值得中国的绿色建筑评估体系所借鉴的。
STRATEGY
（Shui On Land ，Shanghai ，200021，China）
Abstract：A successful green building rating system should have a stringent technological
system, but more importantly a market-driven development strategy counts. The
(Leadership in Energy and Environmental Design) green building rating system grasped the
market demands for green office buildings at its initial stage, then seized the market
opportunities for retail buildings, core & shell development etc., which resulted in the
successful LEED brand system. This paper will review and analyze the development strategies
during the growth of LEED from the following perspectives: 1. Brief history of U.S. Green
Building Council and LEED; 2. The mission, vision and “market transformation” strategy of
LEED; 3. Operational architecture of U.S. Green Building Council; 4. LEED family and its
supporting mechanism for certification and implementation; 5. Penetration into capital market
– the way forward of LEED.
Keywords:
Development Strategy
