建筑寿命只持续25至30年老楼恐进入'质量报复周期'

来源：土木在线　　时间：2014-4-24

2010年，住建部相关负责人曾透露：“中国是每年新建建筑量最大的国家，却只能持续25至30年。”近期浙江宁波奉化一幢只有20年屋龄居民楼倒塌引起公众普遍担忧，有建筑专家直指，上世纪建设的一批“快餐式”楼房已进入“质量报复周期”。连日来，本报新闻热线持续接到市民反映居住的老楼“疾病缠身”，追溯根源，有的老楼当年连图纸都没有就堆砌起来，有的使用劣质建筑材料，隐患重重。

质量之殇

老楼为何频频成事故主角？

30岁的济南市民万亚超说，父母居住的二七新村、产权单位属于铁路的35年老楼，当年盖的时候，连图纸都没有。他从事了建筑行业后发现，楼体所有的砖根本不达标。

而毕家洼46楼号居民77岁的尹翠兰说，自己居住的楼是当年职工休息时间建设的，建筑质量就不行，盖楼没讲究横平竖直，随便就搭起来。

按照国家《民用建筑设计通则》的规定，一般性建筑的耐久年限为50年到100年。然而，现实中很多建筑的实际寿命与设计通则的要求有相当大的距离。相较之下，英国建筑的平均寿命达到132年，美国是74年。

奉化老楼倒塌事件之后，杭州土木建筑学会副秘书长陈旭伟接受媒体采访时表示，需要从规划设计、建筑质量和实际使用三方面进行评估。上世纪80、90年代，中国市场经济刚刚起步，由于规范标准体系跟不上建设速度，很多建筑工人甚至来不及学习建筑常识，从农地直接上了脚手架。加上技术和资金方面的原因，建筑工程质量很难得到保证。

此外，为节约建筑成本，当时一些结构应该采用钢筋和水泥的地方或减少或取消，甚至以泥浆代替水泥砂浆使用，也严重影响房屋质量和使用寿命。据统计，1992年、1993年国家对实心砖抽查合格率分别为17.9%和28%，1993年、1994年对空心砖进行国家抽检和部门统检，合格率也仅为 54.7%和69.4%。

有建筑专家表示，“质量报复周期”的说法绝非杞人忧天，是有充分的事实依据。近年来，上世纪80年代和90年代建设的楼房频频成事故主角。济南有房管维修部门人士透露，一些老房子连基本的圈梁都没有，基本的抗震级别都达不到，安全性更是堪忧。

维护之殇

野蛮装修楼房谁来制止？

房屋并非建设完成就万事大吉，其生命周期的持续维护也至关重要。危房倒塌事件之后，有网友说，去过欧洲的人都有体会，欧洲的城市稳定工地少拆迁自然少；更重要的是欧洲人对自己的历史高度自豪，很多人宁愿住在几十年上百年的老房子里也不愿换新的，许多业主愿意花费额外的资金来维护自己建筑的“旧”。

英美的住房以一户一宅为主，房屋的质量直接决定自己的使用感受或者市场价格，业主会十分注意房屋的维护，但在中国的单元式住房里，房屋的质量和市场价格似乎与自己的个体单元“关系不大”，于是中国人普遍对自己住房维护很不在意，装修的时候随意拆墙的情况屡见不鲜。

在济多年从事装修行业的王先生说，很多时候委托其装修的业主并不考虑房屋的整体安全，砸承重墙、挖门砸洞，也给日后房屋使用寿命埋下隐患。野蛮装修虽有明文禁止，但实际操作中往往物业管不住、部门没人管。

对此，尚未实施的《济南市房屋使用安全管理办法(征求意见稿)》提出，房屋使用过程中，有7种行为被禁止：包括不得拆改承重梁、柱和基础结构；不得拆除承重墙或者在承重墙上开挖壁柜、门窗洞口；不得超过设计标准增大荷载；不得在楼面开凿洞口或者扩大洞口；不得为了增加房屋使用空间降低房屋地面地坪标高；不得拆改商场、宾馆、饭店、影剧院、体育场馆等大型建筑中具有房屋抗震、防火整体功能的非承重结构；不得有其他影响房屋安全的行为。

监管之殇

产权变迁危房处理靠业主个人？

浙江奉化倒塌的楼今年2月已被鉴定为危房，按照评估报告建议，应尽快采取加固和修补措施，加固方案是2月24号出来的，涉及资金是450万元左右。检测报告当中说，开发商施工方都有责任，使用方也有责任，开发商施工方现在改制的改制，撤销的撤销。这个过程当中房屋塌了。

危房监管到底应该由谁来负责？记者联系济南市建委，一位办公室工作人员表示：“老旧房屋还真不是我们建委管，目前市里还没有说，省住建厅下了一个通知，可问问省厅。目前我们还没有这个活动，你可以联系一下房管部门。”而此前记者联系济南市房管局房政处，该处一位工作人员表示，目前规定和法律上并未明确危险房屋由哪个部门监管，这个职能还是空白，缺乏具体的约束性法律条款。

山东省住建厅房产处相关人士表示，各市建委、建筑工程管理部门，他们有分工，还涉及房管局。此次省住建厅发文要求各市排查老旧住宅和保障房，各市建委、房管、城管相关部门都涉及，是一个综合的业务。

老楼产权单位变化导致无人来管？该人士表示：“这种现象不存在，我们也呼吁过。产权问题很简单，当年产权不管如何变化，老楼经过房改的卖给个人，比如甲单位卖给个人后，不管经过几手，毕竟房屋是有主的，国家立法上和物权上规定的也很明确，危房老楼的安全鉴定和修缮加固应该由产权人提出申请，这是他们的责任和义务。”

该人士表示：“如果说整栋楼涉及共用部位了，设计外墙、立面等有问题，想鉴定一下，楼上的业主可以组织起来，渠道很多。有维修基金的，可以申请使用维修基金，没有维修基金的，可以大家筹钱修缮。”

而记者调查济南多处老楼，第一步申请房屋鉴定目前就成为难题。“房屋产权变更了几次，现在不属于我个人，可原来的单位早就不在了。”西城根街20号的陈先生说，这样的房屋如何鉴定，他一个人肯定办不了。同时，很多老楼部分房主将****，并无主动申请检测的动力。“我们只是居民，没办法让邻居们都加入进来。”一位市民说。

记者查询发现，国家最近的危楼管理规定也在10年前，由原建设部修订的城市危险房屋管理规定。《济南市城市危险房屋管理办法》则是1994年颁布。新的《济南市房屋使用安全管理办法》还是征求意见稿，尚未实施。

北京大学城市与区域规划系教授吴必虎在接受媒体采访时就呼吁，已经到了危险期爆发的这样一个时期，所以政府有必要对建于当时那个时代的房屋进行检查，如果调查发现确实存在C级危房这种情况，应该有一个社会救济制度。